IFRS리스회계기준 쉽게 이해하기 by.이재용 회계사

-

*이 글은 외부 필자인 이재용 님의 기고입니다.

아시아나항공, CJ CGV, 롯데쇼핑 등..
이 회사들의 2019년 재무제표를 유심히 살펴본 적이 있으신가요?

각각 다른 업종을 가진 회사이긴 하지만 공통점이 있습니다.
그건 바로 2019년에 개정된 회계기준인 K-IFRS 1116호 ‘리스’의 영향을 크게 받는 업종이라는 건데요, 이 회사들의 재무상태표에는 과거에는 없었던 항목인 ‘사용권자산’과 ‘리스부채’가 크게 자리잡고 있는 것을 확인할 수 있습니다.

예를 들면 아시아나항공의 경우 약 5조원 수준의 사용권자산과 4.4조원 수준의 리스부채가 각각 증가하였습니다. (아래 표 참조)

(출처 : 아시아나항공 연결감사보고서)

이런 회계기준의 변경을 제대로 인지하고 준비하지 못하면, 회사입장에서는 큰일이 발생할 수도 있습니다.
(참고 현대산업개발이 아시아나항공 회계 처리 못 믿겠다고 한 이유는?)

위에서 보시는 바와 같이 아시아나항공의 경우 2019년말에 변경된 리스회계기준을 적용하여 회계처리를 했는데요.
하지만 회계감사인인 삼일회계법인에서는
‘이러한 금액을 계산하고 검토하기 위한 회사의 프로세스를 못믿겠다!(내부회계관리제도 부적정)’고 의견을 표시하는 사건이 있었습니다.
그리고 이 사건은 아시아나항공의 인수예정자였던 현대산업개발이
‘아시아나항공 재무제표 못 믿겠다! 원점에서 재협상해!’
라고 외치는 이유 중에 하나가 되었죠
(물론 최근 인수 철회까지 결정한 데에는 다른 이유가 있었겠지만, 회계장부의 불투명성 또한 중요한 요인으로 작용했을 가능성이 높습니다.)
이처럼 회계기준의 변경은 우리사회에 큰 영향을 미치는 사건 중에 하나입니다.

1. 리스회계기준 개정으로 인한 주요 변화

개정된 리스회계기준은 상당히 어려운 편에 속하는 회계기준입니다
하지만 복잡한 이야기는 생략하고, 이 개정사항이 재무제표에 미치는 영향을 요약하면 크게 두가지입니다.

1) 재무상태표 : 기존에는 없던 자산(사용권부채)과 부채(리스부채)가 생겼다. 리스부채는 리스계약기간 동안 납부해야 할 리스료의 합계(의 현재가치)이며, 사용권자산은 그 리스부채와 동일한 금액의 자산이다.
→ 그래서 기업의 총자산과 총부채가 증가하였으며, 자본은 큰 변화가 없으므로 일반적으로 부채비율(총부채 / 자본)이 높아지는 효과가 나타난다.

2) 손익계산서 : 매월 납부하는 건물 임차료 등의 경우 손익계산서의 ‘지급임차료’ 계정을 사용하였지 만, 이제는 ‘사용권자산상각비’ 와 ‘(리스부채)이자비용’ 이라는 계정으로 구분되어 표시된다.
→ 일반적으로 전체 손익에 큰 영향은 없지만, 손익계산서의 판매비와관리비 항목인 지급임차료 중 일부가 영업외비용 항목인 이자비용으로 대체되면서, 영업이익이 좋아지는 효과가 있다. 그리고 리스계약 초반에는 이자비용이 크게 잡히면서 전체비용이 기존보다 커지지만, 리스계약 후반부에는 이자비용이 줄어들면서 전체 비용도 줄어든다.

(출처: 리스개정사항이 재무상태표와 손익계산서에 미치는 영향, 필자)

이와 같은 리스개정사항은 대부분의 기업에게는 큰 영향이 없습니다.
다만, 항공사나 유통업처럼 다수의 부동산을 장기간 임차하는 업종의 경우, 큰 금액의 자산과 부채가 추가되기 때문에 재무제표에 큰 영향을 받습니다.
거기에다 리스계약들이 최근에 급격하게 증가했고, 시간의 흐름에 따라 리스료가 점차 증가하는 계약이라면, 이 개정사항이 손익에 (안좋은쪽으로)큰 영향을 줄 수 있습니다.

그 대표적인 예로 공유오피스를 운영하는 패스트파이브를 들 수 있습니다.
회사는 2018년까지 일반기업회계기준을 적용하였지만,
2019년부터는 한국채택국제회계기준(K-IFRS)을 적용했는데요.
그러다보니 2018년에 공시한 손익과 2019년에 공시한 2018년 손익이 크게 달라졌습니다. IFRS를 적용하며 변경된 기준에 맞춰 재무제표를 재작성했기 때문입니다.

그 중 가장 중요한 비용인 임차료가 어떻게 변화했는지 아래와 같이 정리해봤습니다.

(출처 : 패스트파이브 감사보고서 발췌)

같은 비용이 이름 좀 바뀌었다고 금액이 110억원에서 198억원으로 크게 증가해서 많은 분들이 놀라셨을 텐데요,
패스트파이브처럼 매우 빠르게 임차건물의 수가 증가하고 있는 기업의 경우,
대부분이 리스계약 초반이기 때문에 리스부채이자비용이 크게 계산됩니다. (시간이 흐름에 따라 점차감소)
거기다 만일 지금 월 리스료가 100원이고, 계약 후반부에는 200원을 지급하는 리스계약이라면, 변경된 회계기준에서는 그 평균치인 150원을 기준으로 비용을 계산하기 때문에,
이렇게 비용이 갑자기 커질 수도 있습니다.

하지만 기존과는 달리 이정도로 비용이 늘었다면.. 회사의 사업모델은 실패인가?
라고 생각하는 분이 계실 것 같아서 손익을 조금 더 살펴봤습니다.

(출처 : 패스트파이브 감사보고서 발췌)

공유오피스는 기본적으로 큰 건물의 전체 또는 일부를 빌려서 다수의 고객을 유치하는 사업모델이기 때문에, 임차건물 전체가 가득차기 전 까지는 초반에 손해를 볼 수밖에 없을 것입니다. 하지만 시간이 지나면 점차 이익률이 좋아지겠지요.
그래서 회사의 임대관련매출(맴버쉽매출)에서 임차비용을 차감한 임차마진을 산출해본 결과, 2018년 대비 2019년 임차마진율 크게 개선되고 있는 것을 확인했습니다.

물론 이정도 마진으로 건물의 인테리어와 인건비 등의 고정비를 커버하기에는 부족해 보이지만, 이와 같은 성장세가 2020년에도 지속되고, 멤버쉽매출 외에도 추가 수익이 발생한다면 손익분기점을 넘어서는 것도 기대해볼 수 있을 것 같습니다.
실제로 아래에서 보시는 것과 같이 2019년의 경우 멤버쉽매출 외의 매출액이 약 46억원 발생하기도 했구요, 회사는 최근에 플랫폼 사업으로 거듭나겠다고 발표하기도 했죠.

(출처 : 패스트파이브 감사보고서 발췌)

(참조 : 패스트파이브, 공유오피스에서 오피스플래폼으로 역할 강화)

2. 리스 회계기준 개정이유

위에서는 ‘정보이용자’ 입장에서 간단히 설명드렸지만..
‘정보제공자’인 기업 입장에서 리스회계기준은 사실 상당히 어려운 개념입니다.

국내 주요 대기업의 경우 수천만원의 컨설팅 수수료를 쓰면서 리스회계 개정사항을 업데이트 했구요. 그래도 제대로 적용하기 어려워서, 위에서 설명드린 것처럼 아시아나항공은 내부회계관리제도 비적정 의견을 받기도 했습니다.

그럼 이렇게 만들기도 어렵고 이해하기도 힘든 리스회계를 왜 만들었을까요?
가장 큰 이유는 ‘비교가능성’ 때문입니다.
만일 과거에 A 항공사가 은행에서 1조원을 차입해서 비행기 10대를 구입해서 영업하고, B항공사는 10대를 리스해서 영업했다면 재무제표에는 어떤 차이가 있었을까요?
(자세한 내용은 생략하고) 결론적으로 A항공사의 부채비율이 B항공사보다 매우 높았을 것입니다.
하지만 경제적인 실질은 동일합니다.
단지 A항공사는 이자와 원금을 은행에 지급했을 것이고,
B항공사는 리스료를 리스회사에 지급한다는 차이만 있을 뿐이지요.

하지만 부채비율은 회사의 안정성을 판단하는 지표 중에 가장 대표적인 정보이기 때문에, 정보이용자(주주, 채권자, 거래처 등)들은 B항공사에게 유리한 의사결정을 할 가능성이 높았을 것입니다. 불완전한 정보를 통한 의사결정은 경제 정체적으로 보면 비효율을 야기하죠.

이처럼 회계는 ‘정보이용자’의 입장을 생각하며 변화해 나갑니다.
정보이용자가 정보제공자보다 훨씬 다수일 뿐만 아니라, 내부정보의 비대칭성 때문에 정보제공자 보다는 정보이용자가 훨씬 불리한 입장이기 때문입니다.

그러니 자꾸 회계가 어려워만 진다고 불평만 할 일은 아니지요?

3. 변경된 재무제표를 어떻게 읽어야 할까?

그럼 개정사항으로 인해 변경된 재무제표를 어떻게 읽는 것이 좋을까요?
결론은 ‘그냥 있는 그대로를 봐야한다’ 입니다.

말씀드린 것처럼, 회계는 기업의 경제적 실질을 반영하는 방향으로 진화하기 때문에,
개정되어 새롭게 생긴 계정 명칭과 그 의미만 파악되었다면 그대로 재무제표를 보면 됩니다.

아시아나항공처럼 회계기준 변경으로 리스부채가 약 4.4조원이 늘었으면,
‘그동안 보이지 않던 부채가 이제야 보이는구나 생각보다 더 재무구조가 좋지 않군’으로 생각하면 될 것이고,
손익계산서의 비용이 증가했다면,
‘실질적으로 이정도 손익이 적절한 손익이었구나, 다만 대부분의 리스가 지금 계약 초반부니깐 이자비용이 크게 잡혔겠어. 그것만 조금 조정해서 봐야지’ 정도의 생각이면 됩니다.
하지만 정보제공자(회사) 입장에서는 조금 억울할 수도 있는데요. 실제 현금흐름(임차료 지급액)과는 달리 엄청 큰 금액의 (손익계산서상)비용이 표시될 때도 있기 때문입니다.

패스트파이브의 경우도 2019년에 임차료 현금 지급액이 약 230억원 수준인데요, 손익계산서상 비용은 약 328억원이나 잡히니 억울할 만도 합니다. (아래 표 참조)

출처: 패스트파이브 감사보고서 발췌

비슷한 업종인 미국의 위워크도 그런 상황이 얼마나 억울했던지, Non-cash GAAP straight-line lease cost라는 이름을 적어 놓고, ‘이 숫자는 현금흐름과 상관없는 회계상 비용이니 무시해’ 라고 주장하고 있으니 말입니다.

출처: 위워크 재무재표

하지만 일부 특수한 항목을 제외하고는..
현금흐름은 리스기간 전체로 볼때 회계상 손익과 동일합니다.
만일 현재의 현금 지급액보다 손익계산서의 비용이 크게 표시된 상황이라면,
나중에는 손익계선서상 비용보다 현금 지급액이 커지는 상황이 옵니다.

그러한 리스기간의 전체의 비용을 손익계산서는 비교적 일정하게 배분하고,
현금흐름은 계약조건에 따라 불규칙하기 때문에,
결론적으로 손익계산서를 신뢰하고 보면 된다는 뜻입니다.

4. 결론 및 요약

위에서 한 이야기를 요약하면 다음과 같습니다. 다시한번 읽어보시면서 전체 이야기를 이해해주시기 바랍니다. 

(1) 리스회계기준 변경으로 재무상태표에 사용권자산과 리스부채가 비슷한 금액으로 각각 증가했다. 그래서 많은 회사들의 부채비율이 높아졌다.
(2) 손익계산서의 지급임차료는 사용권자산상각비와 (리스부채)이자비용 이라는 이름으로 나뉘어졌다. 다만 이자비용은 영업외비용이기 때문에 그만큼 영업이익은 좋아졌다.
(3) (리스부채)이자비용은 리스계약 초반에는 금액이 상대적으로 크게 잡히지만, 시간의 흐름에 따라 점차 작아지는 특성이 있다. 그래서 최근에 많은 리스계약을 체결한 회사의 경우 회계기준 변경으로 비용이 커졌다. (나중에 점차 작아질 예정이다)
(4) 회계기준의 변경은 기업의 경제적 실질을 더욱 잘 반영하기 위한 변화이다. 바뀐 후의 재무제표는 계정명과 의미를 파악하고 있는 그대로 읽으면 된다.
(5) 일반적으로 현금흐름은 장기적으로 손익계산서를 따라온다. 그러니 손익계산서를 우선으로 보자.

글쓴이 이재용 한국공인회계사. 삼정KPMG에서 회계감사를 해왔고, 지금은 FIND-US에서 스타트업 재무자문과 교육을 담당하고 있습니다. 회계로 세상을 읽고, 설명하는 것을 좋아합니다.

패스트파이브
국내 대표 공유 오피스 패스트파이브입니다.

다른 게시물

제6기 임시주주총회 소집 통지(공고)

제6기 임시주주총회 소집 통지(공고) 주주제위 주주님의 건승과 댁내의 평안을 기원합니다. 당사는...

IFRS리스회계기준 쉽게 이해하기 by.이재용 회계사

*이 글은 외부 필자인 이재용 님의 기고입니다. 아시아나항공, CJ CGV, 롯데쇼핑 등.. 이 회사들의 2019년 재무제표를 유심히...

공유오피스에서 오피스플랫폼으로 패스트파이브, 새로운 비전 선포하고 플랫폼 역할 강화

프리랜서부터 수천 명의 대기업 고객까지 모든 서비스 라인업 갖춰건물주와의 파트너십을 통해 전체 매출 나누는 빌딩솔루션으로 수요와 공급 연결

패스트파이브, 26번째, 27번째 지점 오픈하고 빌딩솔루션 지점 본격 확대

광화문점, 선릉2호점 오픈으로 총 27개 국내 최대 지점 유지 건물주와의 파트너십을 통해 전체 매출 나누는 빌딩솔루션으로...

패스트파이브의 새로운 파트너 : 건물주(분들)

직원수가 50인이 채 안되는 스타트업들의 경우에는 대로변 큰 빌딩을 직접 임차하기 어렵기 때문에, 대부분은 이면도로 뒤의 소형빌딩에...

카테고리