공유오피스 산업의 조상(?!) : IWG(Regus)와 Servcorp

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패스트파이브 을지로점

WeWork이 2010년대 초반에 등장하고 급격히 세를 불려나갔을 때, 그리고 WeWork 열풍에 힘입어 전세계적으로 국가별 공유오피스 회사들이 등장했을 때마다 많은 사람들이 떠올렸던 이 업계의 올드보이들이 있었습니다. 바로 Regus라는 브랜드로 많이 알려져있는 IWG (International Workplace Group)와 Servcorp이 바로 그곳이었는데요, 특히 IWG의 경우 오래된 업력과 탄탄한 실적을 바탕으로 WeWork 덕분에 재평가를 받게 된 회사이기도 했습니다.

물론, 30년된 IWG의 매출을 WeWork이 10년도 채 안되어 초과해버린 현상을 보면, IWG가 니치 마켓을 중심으로 조금씩 조금씩 확장해오던 영역을 WeWork이 열광적인 소비자 반응과 대규모 자본 투입을 통해 대중화를 시켜버렸다고 평가할 수 있습니다. IWG의 견실한 이익 구조에 비교되어 WeWork의 큰 적자폭이 항상 지적받고는 있습니다만, 한두개층을 임대해서 주로 10인 이하의 작은 기업들에게 쪼개서 빌려주는 전형적인 전대업을 했던 IWG와는 다르게 WeWork의 경우에는 건물 전체를 통임대하고 오피스 임대 자체를 마치 기업용 소프트웨어나 AWS 같이 as a service화 시켰다는 점에서는 좀 더 진화된 모델이라고 볼 수 있겠습니다.

이번 포스팅에서는 이 조상과도 같은 2개의 공유오피스 유관 분야의 상장사에 대해 살펴보려고 합니다. IWG는 좀 오래된 회사이고, Servcorp은 국내에서는 좀 낯선 회사입니다만 두 회사 모두 공유오피스 (혹은 서비스드 오피스나 비즈니스센터) 사업구조를 바탕으로 큰 규모의 매출을 시현하고 또 증시 상장까지 성공하게 된 케이스이기 때문에, 두 회사에 대한 조명 또한 공유오피스 산업에 대한 이해도를 높이는데 도움이 되지 않을까 생각합니다.

1. IWG (International Workplace Group)

IWG는 벌써 30년의 역사를 가지고 있는 글로벌 기업입니다. 1989년에 벨기에에서 설립이 되었고, 현재 본사는 스위스에 위치해있습니다. 영국인 Mark Dixon에 의해 비즈니스가 시작되어 설립 초창기부터 라틴아메리카, 아시아 지역 등으로 공격적으로 확장하고, 미국 현지의 프랜차이즈 기반 비즈니스센터 운영사들을 2곳이나 인수해서 미국 시장에도 진출했습니다. 그 과정에서 2000년에는 런던 증시에 성공적으로 상장을 하기도 했는데요. 하지만 2002년 닷컴 버블이 꺼지고 난 후에 그 여파를 좀 겪었습니다. 영국 비즈니스 지분의 일부를 PEF에 매각하고, 인수를 통해 진출했던 미국 비즈니스는 파산 신청을 합니다. 물론, 3년 후에 영국 비즈니스 지분은 다시 되사왔고, 미국 비즈니스 파산 신청 또한 영국 비즈니스 지분의 일부를 팔아서 벗어났습니다만, 닷컴버블에 무리한 사업 확장으로 파산 신청까지 한 적이 있다 – 는 좋지 않은 역사를 가지게 된 것만은 사실입니다.

그 후 약 10여년간 회사는 다시 글로벌 확장에 박차를 가했습니다. 네팔, 인도까지도 확장을 진행했고, 글로벌 확장 과정에서 다양한 비즈니스 딜을 성사시키면서 견조한 실적을 기록해왔습니다. 2015년에는 네덜란드 공유오피스 업체인 Spaces를 인수했고, 2017년에는 No18과 프랜차이즈 계약을 체결하기도 했습니다. 2019년 4월에는 Regus의 일본 비즈니스를 현지 TKP Corporation에 프랜차이즈 계약과 함께 3억 2천만 유로에 매각을 했고, 같은해 11월에는 스위스 비즈니스를 9,400만유로에 Safra Group과 P.Peress Group에 매각했습니다.

IWG는 현재 다양한 브랜드 포트폴리오를 보유하고 있습니다. Regus 외에도 Spaces, HQ, Signature, No18, Basepoint 등 기업고객들의 다양한 업무공간 및 스마트워크 수요에 맞춰 15개가 넘는 브랜드를 만들어 고객들에게 제공하고 있습니다. 현재 110개국에, 1,100개 도시, 약 3,500개 지점을 운영하고 있고, 특히 이 중 약 26개국에서 30개의 프랜차이즈 파트너를 통해 400개가 넘는 지점이 프랜차이즈 형태로 운영되고 있습니다.

IWG의 2019년 매출은 26억 5,300만 유로로 한화 기준 약 3.7조원에 달합니다. 영업이익 또한 1억 3,770만 유로 (한화 기준 약 2,000억원), EBITDA는 4억 2,830만 유로 (한화 기준 약 6,000억원)를 기록하고 있습니다. 매년 꾸준히 5-7%씩 성장해오면서, 견조한 이익률을 기록하고 있고 시가총액 또한 한화 기준 3조원이 넘습니다. 그렇다보니 되려 WeWork과 비교했을 때 가성비가 낫다는 세간의 평가를 받기도 했었습니다. 전체 매출의 90% 가량이 북미와 유럽으로부터 발생되고 있고, 특히 최근에는 멤버십 매출 외에도 다양한 디지털 서비스들을 추가로 제공하면서 인당 객단가를 높이는데 주력하는 모습입니다. 평균 입주율이 약 75%라는 점을 감안할 때, 프랜차이즈 계약 등의 다양한 원가절감 노력이 수반되어 현재의 공고한 비즈니스 구조를 만들었다고 해석할 수 있습니다.

시작할 때에는 주로 다국적 기업의 해외 사무소나 임시 TF 등의 사무실 수요를 흡수하는 비즈니스로 출발을 했고, 이제는 Workplace as a Service가 거스를 수 없는 하나의 큰 흐름으로 다가오고 있기 때문에, IWG가 비즈니스 센터 / 서비스드 오피스 중심의 니치 마켓에서 매스 마켓으로 제대로 확장할 수 있을지를 지켜볼 수 있는 향후 5년이 되지 않을까 싶습니다. 

2. Servcorp

이 분야의 또 다른 조상 같은 회사로 Servcorp이 있습니다. Servcorp은 IWG보다도 더 일찍, 1978년에 설립되었습니다. Alfred Moufarrige가 설립한 이 회사는 사실 처음엔 비상주 사무실 서비스를 제공하는 것에서 시작이 되었습니다. 주소지만 제공하거나, 아니면 작은 공간과 공용 회의실에 약간의 비서 서비스를 함께 제공하는 것을 의미하는데요, 그 후 코워킹 스페이스, 미팅룸, 기업들을 위한 디지털 서비스 제공 등에 이르기까지 우리가 최근 익숙하게 알고 있는 공간 기반의 비즈니스 플랫폼 회사로 발전해나갑니다. 호주에서 시작된 이 회사는 설립 후 21년이 지나 1999년에 호주 증시에 성공적으로 상장까지 하게 됩니다.

이 회사는 호주에서 시작되어 이후 싱가폴 등의 동남아 시장으로 서서히 확장합니다. 이후 90년대에 일본과 중국에 진출하고, 2010년대에 미국까지 나아가게 되는데요. WeWork에 비해 좀 더 라이트했던 IWG와 비교할 때, IWG에 비해서도 훨씬 라이트한 모델 (Virtual Office, Meeting Room 등)을 메인으로 가져가다보니 지난 40여년 역사에서 큰 부침 없이 원활하게 성장을 해왔습니다. 현재 23개 국가에 54개 도시에서 약 160여개 지점을 운영하고 있습니다.

2019년 기준 연매출은 (AUD) 337M (약 2,900억원 수준)에 달하며, 매년 약 100-300억원 내외의 영업이익과 30-80억 내외의 순이익을 기록하고 있습니다. 특히 호주 / 북아시아 / 유럽 / 미국 등의 매출 분포가 비교적 고르게 이뤄져 있어 지역별 포트폴리오 또한 균형잡힌 모습입니다. (북미를 제외한 나머지 3개 권역은 모두 지역별로 이익 발생중, 북미 지역만 아직 손실이 발생하고 있음) 다만 최근 5년간 연 매출은 꾸준히 성장 또는 유지하는 모습을 보인데 반해, 이익률은 지속적으로 하락하는 모습을 보이고 있어서, 최근 몇년간 등장했던 WeWork을 필두로 한 공유오피스 업계의 신흥 강자들의 출현이 회사의 마진 구조를 악화시키는데 작용한 것이 아닐까 싶습니다. 이를 반영하듯 거래량이 많지 않은 호주 증시의 특징을 감안하더라도 회사의 시총은 약 1,700억 수준입니다.

물론, IWG와 Servcorp 두 회사는 엄밀히 얘기하면 우리가 흔히 알고 있는 공유오피스 회사라고 보기엔 어려울 수도 있습니다. IWG는 비즈니스센터, Servcorp은 소호사무실/비상주사무실 서비스를 주로 제공하던 회사들인데, WeWork 등장 이후 공유오피스라는 타이틀을 너나할거 없이 쓰기 시작하면서 이들 또한 본인들을 설명하는 단어로 공유오피스라는 단어를 쓰기 시작했다고 볼 수도 있기 때문입니다. 특정 공간 전체를 빌려서 이를 쪼개서 제공한다는 측면에서는 유사성이 있지만, 이것이 10인 미만의 소규모 회사들에만 그치지 않고 수십, 수백명 회사들이 AWS와 같이 쓸 수 있게 만들었다는 점에서는 최근의 공유오피스 플레이어들과 IWG/Servcorp은 차이가 있습니다. 마치 믹스커피가 메인이던 시절에 에스프레스 커피를 파는 곳들이 종종 있었지만, 이를 이탈리아에 국한된 문화에서 전세계적으로 확실히 스케일을 늘렸던 스타벅스와 같은 현상이 오피스 시장에서도 등장하기 시작했다고 보는 것과도 같습니다.

공유오피스 회사를 과연 IWG/Servcorp의 잣대에서 바라보는 것이 이 산업의 미래를 정확히 판단하는 것이냐에 대해서는 논쟁의 여지가 있을 수 있습니다만, 또 오랜 시간 동안 유사한 구조의 비즈니스를 영위했던 회사를 아예 판단에서 배제해버릴 수도 없을 것입니다. Uber의 회사 가치를 Yellow Taxi 운영회사의 잣대로 바라볼 수는 없지만, 또 아예 그 케이스를 모두 배제한채 판단할 수 없는 것이니까요. 그래서 패스트파이브를 비롯한 이 시장의 리딩 플레이어들이 시장 참여자들에게 공유오피스로 시작된 오피스 플랫폼 사업자들의 미래를 설득력 있게 설명하는 과제가 주어진 것 같습니다. 패스트파이브는 공유오피스로 시작했지만 오피스 시장의 미래와 이 사업모델의 진화 방향을 좀 더 다르게 바라보고 있기에, 앞으로 주요 이해관계자 분들을 중심으로 우리가 생각하는 미래에 대해 충실히 설명드릴 수 있도록 최선의 노력을 다하겠습니다.

패스트파이브
국내 대표 공유 오피스 패스트파이브입니다.

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